在这样的烂尾楼事件中,如果征信成了逼迫购房者为开发商、银行的失信埋单的工具,那么显然有失促进社会信用体系发育的作用。
(资料图片)
撰稿丨关不羽
房子烂尾,迟迟拿不到房,可是按揭还不能停,这公平吗?
广西南宁蓝光雍锦澜湾业主王琦(化名)起诉中国农业银行南宁分行(以下简称南宁分行)案,引发了媒体和舆论的关注。
01
“烂尾楼”是怎么造成的
《北京青年报》报道了该案件的来龙去脉:
2019 年 4 月,王琦的妈妈购买了“雍锦澜湾”的一套商品房,同年 5 月23日,购房者、开发商、南宁分行签订《个人购房担保借款合同》。主贷人为王琦妈妈,王琦作为担保人,贷款金额 57.5 万元,期限 30 年。
合同规定,房子应于 2021 年 12 月 31 日前交付。
2021年8月,业主看到开发商写给住建局的关于使用监管资金的信函里提到,楼盘销售资金全部被开发商总部转走占用,总部无任何资金返回南宁项目继续建设。同年 11 月,开发商发布了交房时间顺延的告知函。至今房子仍未完成施工。
王琦发现,房屋的贷款没有划入《南宁市商品房买卖合同》中约定的预售资金监管账户,取而代之的是开发商的另一个账户。
她认为,农业银行南宁分行违规放贷,也没有履行对开发商挪用账户资金的监管义务,应该为工程项目烂尾、房子延期交付承担责任。
于是,在 2022 年 7 月 18 日向法院提起诉讼,要求在交房之前,银行停贷停息,不增加任何额外费用。
2023 年 6 月 2 日,王琦收到开庭通知。7 月 3 日,农业银行南宁分行的代理律师在庭上回应称,银行将贷款支付至非监管账户,与房屋能否按期交付,不具有直接因果关系。房屋不能如期交付责任也并不在银行。
庭审从上午 9 点半开始,历时2小时,法院未当庭宣判。
▲广西南宁蓝光雍锦澜湾 (图/视频截图)
根据报道所述,这个案子的基本情况并不复杂。购房者贷款买的是期房,进入银行专项账户的钱,在银行眼皮底下被转入非监管账户,然后被开发商总部占用。
项目没钱了,房子就烂尾了。购房者拿不到房,因此提出银行监管责任,要求银行在交房前停贷停息。
专项账户形同虚设,开发商转移占用购房款“尽享丝滑”,是标准的烂尾楼制造流程。这种事,在今天的中国楼市里,屡有发生。这位南宁购房者应该感到“庆幸”的是,事件性质还算单纯,没有“一房多卖”之类的坑中坑。
购房款被房地产商挪用了,银行监管的专项账户变成了“转向账户”,购房者却要为遥遥无期的“期房”承担房贷,否则就会被银行列为“失信人”。
拿钱不造房的没失信,该监管的不监管没失信,花钱买了个空气的却失信了。这是对“信用”二字的莫大讽刺。而这恰恰是预售制的弊端——所有交易风险都被转嫁到了购房者的头上。
02
购房者的风险局
熟悉房地产的朋友都知道,我们的预售制学的是香港的“卖楼花”。但是,很少有人注意到,我们的预售制是青出于蓝胜于蓝的“创造性学习”。
香港房地产交易的“楼花”,相当于这边预售制的“首付”。然而,香港购房者缴完“楼花”后,在整个预售阶段都不用付款,也就不必向银行申请贷款,当然也不用还按揭了。直到项目开发收尾,开发商向政府缴清地价后交房,购房者再拿着房契向银行申请贷款。
在交房前,银行向开发商发放的开发贷、购地贷,和购房者的按揭贷款无关。如果项目烂尾了,银行要承担相应的风险。而我们这边的预售制,购房者按揭贷款被前置到项目开发阶段。
等于房子没造好,开发商就拿到了全部购房款。购房者的债务包和开发商的钱袋子,只隔了层“专项账户”的牛皮纸。
这个“专项账户”的监管实际上也就是一张纸。这张“纸”可以是借款合同中“借款人不可撤销申请并授权贷款直接划扣入以下账户”的陷阱条款。说白话就是在借款合同中,借款者(购房者)同意把贷款打入指定的非监管账户中——当然,合同条款是不会明示那是“非监管账户”,作为签约一方的银行对此视而不见。
这次南宁蓝光雍锦澜湾诉讼就涉及这种情况,“借贷人自愿打款非监管账户”是银行代理律师的辩护依据。能把明显误导欺骗的合同条款说得如此堂而皇之、理直气壮,让人想起了唐国强老师的经典表情包“从未见过如此厚颜无耻之人”。
这张让购房者资金脱离的监管的“纸”,还可以是住建部门的文件指示。这也是我国预售制资金监管的一大特色,行政监管部门的强势存在。
只要开发商提出的资金使用申请,通过了住建局进行审核认定,一纸文件就可以绕过银行的监管机制。也就是本案中银行代理律师所说的,“即使将贷款资金真正存放到预售资金监管账户,开发商也有可能通过虚假材料申请使用监管资金”。
图/图虫创意
名义上为严格监管设立的专项账户,实际操作的“行业惯例”却是四处漏风的“转向账户”。这套预售制的机制设计、资金监管流程,简直成了为购房者量身定做的风险局。
本来是预付款性质的“楼花”,在我们预售制中,成了全款购买还没有造出来的“空气房”。本来应该严格监管的专项账户,成了权责不清、四面漏风的灰色钱袋子。
所有的信用风险都由购房者承担。房子烂尾了,名义上的监管者不会因为监管不力承担任何损失。地方政府的土地出让金早就拿到手了,银行照收按揭、本息一分钱不少。只有购房者倒霉认栽,如果不乖乖为“空气房”按月还贷,就要上征信黑名单。
如此不公平、不合理的“征信”,有何信用可言?
在这起诉讼中,购房者选择了不埋单。媒体报道中写道:停贷三个月后,王琦的妈妈发现自己上了征信黑名单,但比起“每个月花几千元买一个征信”,王琦和妈妈都觉得“停贷”值得,“老百姓是为一口饭而活,不是为征信。”
在这样的烂尾楼事件中,如果征信成了逼迫购房者为开发商、银行的失信埋单的工具,那么显然有失促进社会信用体系发育的作用。
制度工具不应该成为压迫弱势者的工具,否则将会造成连锁反应。房地产领域频发的司法诉讼升级,已经有了这样的迹象。最高人民检察院5月9日公布数据显示,2023年一季度共办理房屋买卖合同类民事诉讼监督案件800余件。
03
谁来埋单?
中国房地产的很多问题都出在不合理的预售制设计上。本来付个定金减少开发商资金压力的“卖楼花”,却成了坑害购房者的风险转嫁机制。
放贷的银行不承担相应的交易风险,风险却甩给了购房者。
这套乾坤大挪移的玩法,在房地产市场繁荣、房企资金渠道丰富时,还能保持脆弱的平衡。房子烂尾了,房地产商还有渠道借钱填坑,地方政府拿出一点土地收入腾挪填坑。就算烂尾一段时间,购房者还抱有希望,不会轻易选择停贷。因此,很多矛盾还能遮掩过去。
然而,在房地产市场走弱、房企流动性干涸的退潮期,上游无力填坑,下游不愿背锅,矛盾就会放大、激化。这类官司打到法院,法院也很为难。很多不利于购房者陈规陋法执行多年,“依法审判”很难还购房者一个公道。
社会舆论影响下的“人情判”,也不是司法审判的应有之义。再加上一些“法外因素”,增加了诉讼的困难。因此造成了受理难、审判难。
在南宁的这场诉讼中,购房者从2022 年 7 月 18 日提起诉讼,直到将近一年后才第一次庭审,至今没有判决。购房者发出“什么办法都用完了”的声音,令人唏嘘。
图/图虫创意
中国房地产到了今天的局面,很多问题都需要检讨反思。既需要制度设计、法律法规的治本,也需要化解当前矛盾的治标。从制度设计上治本,涉及产权等深层次问题,现在谈为时太早,先过了“治标”的这一关再说吧。
地方行政部门和银行至少应该为自己的失职埋单,而不是一味把锅甩给购房者和社会。
去年8月,南宁市设立了以“平稳房地产”为目的的房地产私募投资基金,首期规模 30 亿元,看上去有模有样。但是,以南宁房地产的现状,能够指望私募投资基金解决烂尾楼问题吗?
吃土地财政的饭时是真香,解决烂尾问题时,财政怎么扭捏起来了呢?
至于农业银行南宁分行,既然“出台了延迟还本付息的纾困政策”,那就大大方方和借款人共度时艰,还留个变相收利息的“资金占用费”,仍然是太鸡贼了。
“上黑名单”之类的做法,对退无可退的购房者会越来越没有震慑力了,有关方面该承担的风险,还是大大方方地承担吧。随便拿捏购房者的好日子已经到头了,是该直面困境的时候了。